Chcesz wybudować dom na gruntach rolnych? W takim przypadku konieczne jest ich wcześniejsze odrolnienie i wyłączenie z produkcji rolnej. Na czym polega ta procedura?
Na czym polega odrolnienie działki?
Odrolnienie działki, które określane jest także jako wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej, to inaczej użytkowanie gruntów rolniczych albo leśnych w inny sposób niż ten, do którego zostały one przeznaczone.
Aby wybudować dom na gruntach rolnych, trzeba w pierwszej kolejności przejść procedurę wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. Procedura ta jest najczęściej głównym warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę.
Warto jednocześnie wskazać, że to, czy uzyskanie decyzji o odrolnieniu działki jest konieczne i możliwe, zależy od klasy gruntu, na którym zamierza się zrealizować projekt domu jednorodzinnego.
Kiedy możliwe jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?
Aby możliwe było wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej oraz odrolnienie działki, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Jak odrolnić działkę?
MPZP i warunki zabudowy
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej jest możliwe wtedy, gdy:
• Działka ma MPZP – w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na cele nierolnicze,
• Działka nie ma MPZP – uzyskała decyzję o warunkach zabudowy.
W sytuacji, gdy działka jest przeznaczona na cele rolnicze, trzeba złożyć do gminy wniosek o wprowadzenie zmian w MPZP i zmianę jej przeznaczenia.
Przepisy wskazują też, że jeśli działka jest przeznaczona na cele rolnicze i jednocześnie znajduje się na terenie miasta, w takim przypadku jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga wprowadzania zmian w MPZP.
Klasa gruntów
Kolejnym ważnym warunkiem do spełnienia, aby odrolnienie działki było możliwe, jest odpowiednia klasa gruntów.
Zgodnie z przepisami konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej:
• Użytków rolnych pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczanych do klas I, II, III, IIIa oraz IIIb,
• Użytków rolnych pochodzenia organicznego zaliczanych do klas IV, IVa, IVb, V oraz VI,
• Innych gruntów wskazanych w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Aby otrzymać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów zaliczanych do klas I, II i III, niezbędne jest, aby MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy przewidywały przeznaczenie gruntów na cele inne niż rolnicze.
W przypadku gleb pochodzenia mineralnego zaliczanych do klas IV, V i VI nie jest wymagane wyłączenie ich z produkcji rolnej.
Należy przy tym zaznaczyć, że proces ten nie zawsze jest skuteczny, ponieważ urząd może wydać decyzję odmowną o odrolnieniu, na przykład w przypadku gleb wysokiej klasy.
Gdzie załatwić odrolnienie działki?
Procedura odrolnienia działki może być wykonana w poniższych instytucjach:
• Starostwo powiatowe,
• Urząd miasta na prawie powiatu,
• Urząd dzielnicowy miasta stołecznego Warszawa.
Wniosek o odrolnienie działki składany jest w urzędzie właściwym dla miejsca położenia działki.
Odrolnienie działki – jak wygląda procedura?
Poniżej prezentujemy, jak wygląda proces przekształcenia działki rolnej na budowlaną krok po kroku:
1. Złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej
Należy złożyć wniosek o odrolnienie działki do właściwego urzędu wraz z dodatkowymi dokumentami:
• Wypis z rejestru gruntów,
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy, gdy MPZP nie jest dostępny,
• Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, na przykład skrócony i poświadczony odpis z księgi wieczystej, umowa kupna-sprzedaży czy umowa darowizny, lub oświadczenie przedstawiające stan wpisów w księdze wieczystej,
• Dokument wskazujący na wartość rynkową gruntu rolnego, który ma być przekształcony,
• Projekt zagospodarowania terenu,
• Dokument pełnomocnictwa i potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej – jeśli sprawa załatwiana jest przez pełnomocnika.
Jaki jest koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną?
Samo złożenie wniosku i wydanie decyzji o odrolnienie działki jest bezpłatne. Może jednak pojawić się dodatkowy koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną w postaci jednorazowej należności i opłat rocznych.
Należność płacona jest zależnie od 1 ha gruntów według ich klasy i powinna być wniesiona w terminie 60 dni, licząc od dnia wydania decyzji o jej wysokości.
Gleby pochodzenia mineralnego i organicznego:
• klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 zł za 1 ha
• łąki i pastwiska trwałe klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• łąki i pastwiska trwałe klasy II – 361 398 zł za 1 ha
• łąki i pastwiska trwałe klasy III – 291 450 zł za 1 ha
Gleby pochodzenia organicznego:
• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
• łąki i pastwiska trwałe klasy IV – 174 870 zł za 1 ha
• łąki klasy V – 145 725 zł za 1 ha
• pastwiska trwałe klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• łąki i pastwiska trwałe klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
Z kolei opłata roczna jest wnoszona raz na 10 lat i wynosi ona 10% zapłaty za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Gdy wyłączenie jest czasowe – nietrwałe, wtedy opłaty wnosi się tylko za okres wyłączenia.
Należności i opłat rocznych nie trzeba wnosić wtedy, gdy grunty rolne mają być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe w powierzchni:
• Do 500 m2 przy budowie domu jednorodzinnego,
• Do 200 m2 za każdy lokal mieszkalny w przypadku budynków wielorodzinnych.
W przypadku przekroczenia powyższych powierzchni opłata naliczana jest od nadwyżki.
Także należność i opłaty roczne nie są konieczne do wnoszenia wtedy, gdy:
• Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej odnosi się do części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego nawierzchnia nie przekracza 30% całej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w gospodarstwie rolnym, przy czym ma nie więcej niż 500 m2,
• Właściciel gruntów obliguje się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w którego skład wchodzi zabudowa zagrodowa.