Według przepisów działka budowlana musi być połączona z drogą publiczną. W przeciwnym przypadku nie można rozpocząć na niej budowy domu lub innej inwestycji. Co wtedy, gdy droga dojazdowa do działki nie jest dostępna?
Jak połączyć działkę z drogą publiczną?
Najlepszym rozwiązaniem jest zakupienie działki z dostępem do drogi publicznej – gminnej, powiatowej, wojewódzkiej albo krajowej. Nie każda jest jednak położona w jej bezpośrednim sąsiedztwie.
Jako że działka bez drogi dojazdowej nie daje możliwości rozpoczęcia prac, na przykład budowy domu jednorodzinnego, trzeba połączyć ją z drogą publiczną. W takiej sytuacji droga dojazdowa do dzialki może być wytyczona na kilka sposobów:
- Ustanowienie służebności gruntowej – umożliwia wytyczenie drogi koniecznej i korzystanie z cudzej nieruchomości na bazie umowy między stronami.
- Wykupienie działki pod drogę dojazdową – we własnym zakresie lub z pozostałymi właścicielami sąsiednich działek.
- Kupienie sąsiedniej działki, która jest położona przy drodze publicznej Dzięki temu działka bez drogi dojazdowej może uzyskać dostęp do drogi publicznej.
Jak odbywa się ustanowienie służebności gruntowej dla drogi dojazdowej?
Ustanowienie służebności gruntowej może odbyć się na drodze porozumienia. Podpisywana jest umowa notarialna z właścicielem działki, przez którą ma przebiegać droga dojazdowa do drogi publicznej.
Można też ustanowić ją sądownie, gdy sąsiad nie chce zgodzić się na polubowne ustanowienie służebności. Wówczas kieruje się wniosek o wytyczenie drogi dojazdowej, a dokładnie wniosek o ustanowienie drogi koniecznej do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości.
Warto wskazać, że do służebności konieczne będzie uzyskanie planu wytyczenia drogi na mapie sytuacyjnej wykonanego przez geodetę.
Za ustanowienie służebności właściciel nieruchomości może żądać opłaty. W przypadku sprawy sądowej wysokość opłaty ustala sąd na podstawie stawek rynkowych. Opłata może ona ustalona z góry za całość lub wyznaczona jako cena metra drogi dojazdowej. Kwota może być płatna jednorazowo lub okresowo. Właściciel nieruchomości może też zrzec się opłaty za służebność drogi.
Trzeba pamiętać o tym, że służebność musi być wpisana do ksiąg wieczystych.
Do wydatków należy też doliczyć koszty usług notarialnych lub opłaty sądowe, które wynoszą kilkaset złotych.
Budowa drogi dojazdowej – wymagania
Według przepisów droga dojazdowa do domu musi spełniać określone warunki. Nie może być to za wąska droga dojazdowa do działki i powinna ona pozwalać na łatwy przejazd pojazdów.
Przepisy wskazują, że minimalna szerokość jezdni drogi dojazdowej powinna wynosić 3 m.
Jako droga dojazdowa do działki mogą służyć też:
- Dojście o szerokości co najmniej 4,5 m.
- Ciąg pieszo-jezdny o szerokości co najmniej 5 m, który pozwala na ruch i postój pojazdów oraz ruch pieszy.
Jeżeli teren nie pozwala na łatwy przejazd, konieczne będzie wybudowanie drogi, na przykład utwardzenie jej kruszywem. Budowa drogi dojazdowej może wymagać zgłoszenia lub otrzymania pozwolenia na budowę. Najlepiej wystosować zapytanie do organu architektoniczno-budowlanego z zakresem planowanych prac, by uzyskać informacje, czy pozwolenie na budowę drogi dojazdowej jest konieczne.
Trzeba pamiętać, że w dokumencie jak pozwolenie na budowę szerokość drogi dojazdowej musi odpowiadać wskazanym wyżej wymogom, czyli musi mieć ona co najmniej 3 m.
Wróć do listy porad